Certificat de localisation

Qu’est-ce qu’un certificat de localisation?

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre composé d’un rapport et d’un plan. Dans ce document, l’arpenteur-géomètre donne son opinion sur la position des limites de propriété et fait une série de constats sur la base de ces dernières.

Dans son rapport, l’arpenteur-géomètre se prononce, entre autres, sur le respect de certaines dispositions de la règlementation municipale, la présence d’empiétements, la présence de servitudes, le zonage agricole, les zones d’inondation et les bandes de protection riveraines.

Sur le plan, on y représente la position des bâtiments et des structures d’une propriété par rapport aux limites de propriété. D’autres informations s’y retrouvent également. Il y a, entre autres, les informations cadastrales (numéro de lot, dimensions, superficie), les servitudes, la limite de la zone agricole, etc.

Le rôle du Certificat de localisation

Dans le cadre d’une transaction immobilière ou d’un investissement immobilier, le rôle du Certificat de localisation est, et a toujours été, de protéger les parties en cause. En effet, pour plusieurs, l’achat d’une maison est l’investissement d’une vie. Ainsi, il est raisonnable de prendre connaissance de ce que l’on achète pour ainsi protéger son investissement.

Sous cet angle, on peut penser que le Certificat de localisation favorise l’acheteur et le créancier hypothécaire au détriment du vendeur. Pourtant, ce document permet également de protéger le vendeur. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le vendeur se porte garant de tout empiétement qu’il exerce sur les terrains voisins, à moins de le déclarer lors de la vente (article 1724 C.c.Q.). Le Certificat de localisation permet alors au vendeur de communiquer cette information et d’autres informations pour se protéger d’éventuels recours judiciaires des acheteurs.

En bref, le Certificat de localisation est un outil de communication entre vendeur et acheteur dans le cadre d’une transaction. Ainsi, chacun remplit ses devoirs afin de faire une transaction sécurisée par la pleine connaissance de la situation foncière. Les parties ont alors en main l’information leur permettant de prendre une décision éclairée.

Lors de la vente d’un immeuble, c’est dans ce but de protection des parties que le notaire va conseiller d’avoir un Certificat de localisation à jour. En effet, le certificat de localisation contient certaines informations importantes pour le notaire dans son rôle qui est d’aider ses clients à faire des choix éclairés et de prévenir des litiges éventuels.

Note
Il est à noter qu’un mandat de certificat de localisation n’inclut pas la pose de repères aux coins du terrain arpenté. Il s’agit d’un service d’arpentage différent qui peut être un Piquetage ou un Bornage.

Pourquoi faire son Certificat de localisation en avance?

Lorsqu’on a l’intention de vendre sa propriété prochainement, il est préférable de faire préparer son certificat de localisation en avance.

Contrairement à la croyance populaire, la réalisation d’un certificat de localisation ne se limite pas aux opérations de levés sur le terrain. En effet, sa réalisation implique aussi des recherches au Registre foncier, le traitement des données recueillies sur le terrain, l’analyse du secteur afin de placer les limites de propriété, la mise en plan, la consultation des règlements municipaux et des lois applicables ainsi que la rédaction d’un rapport.

Ainsi, lorsqu’un client nous appelle à la dernière minute, car la vente doit se faire rapidement, nous faisons de notre mieux pour l’accommoder et lui fournir le document à temps. Toutefois, dépendamment de la complexité du dossier et du volume de dossiers en cours, il arrive qu’un court délai soit impossible à respecter.  

De plus, il arrive parfois que le Certificat de localisation soulève des irrégularités. Il peut s’agir d’une non-conformité aux règlements municipaux ou aux lois applicables, d’empiétements exercés, de vues illégales, d’une mauvaise représentation du terrain au cadastre, etc. En ayant le Certificat de localisation en main avant d’avoir trouvé votre acheteur, cela vous permettra d’éviter de découvrir des problèmes juste avant la vente prévue chez le notaire. Vous aurez alors le temps de prendre des décisions par rapport aux constats qui auront été faits.

Qui doit payer le Certificat de localisation dans le cadre d'une transaction immobilière?

Il n’existe pas de convention officielle tranchant la question. En général, on observe que c’est le vendeur qui fait préparer le Certificat de localisation. Cela est généralement dû au fait que le vendeur prudent fait préparer le Certificat de localisation avant d’avoir trouvé un acheteur.

Toutefois, rien n’empêcherait l’acheteur de mandater l’arpenteur-géomètre pour produire ce document, s’il y a une entente en ce sens avec le vendeur.

Ce qui est important demeure la bonne communication entre l’acheteur et le vendeur, dès le début des procédures.

Quelle est la durée de vie d'un Certificat de localisation?

Il n’y a pas de durée de vie officielle pour un Certificat de localisation. Tout dépend de la situation et des intervenants du dossier (Acheteur, institution financière, notaire, etc.).

Il faut se rappeler que le Certificat de localisation est un constat d’une propriété fait à un moment donné par rapport aux lois et aux règlements applicables et à la situation des lieux. Ainsi, plus le temps passe, moins le Certificat de localisation est susceptible d’être un portrait à jour de l’immeuble. En effet, les bâtiments et les accessoires d’une propriété ou ceux des voisins peuvent changer, les règlements municipaux applicables peuvent être modifiés, etc. Un Certificat est donc moins susceptible de remplir adéquatement son rôle de protection des parties dans une transaction, car les constats faits risquent de ne plus être vrais ou complets.

Nous constatons souvent qu’un Certificat de localisation réalisé avant la réforme de cadastre est refusé par les intervenants au dossier. D’une première part, cela est probablement dû au fait que le certificat ne représente plus adéquatement la situation cadastrale d’un terrain. D’autre part, le cadastre du Québec est une source d’information supplémentaire à analyser par les arpenteurs-géomètres afin de vérifier son exactitude.